"왜 급매는 항상 나한테 온적은...

부동산올바른 사용설명서와 중개보수의문제

"왜 급매는 항상 나한테 온적은 없지 ? "
"분명 내가 봤던 그매물인데 그가격이 아니었는데 실거래가 훨씬 낮네?"
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오늘 이야기는 이제 막 부동산 투자를 공부하고 준비하는 사람들을 위해 부동산을 올바르게 이용하는 방법에 대해서 이야기 해보고자 한다.
분명히 실거래가로 이 가격 찍힌거 보고부동산에 전화문의 하거나 방문하면 항상 이런 답을 듣기 마련이다

​"그런 물건은 없어요 이미 나갔어요"
"그가격에는 안팔죠"
"생각보다 왜이렇게 친절하지 않지? 왜 나한테는 좋은 물건소개가 안와?"

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우리가 부동산에 투자할때 제일 많이 듣는 단어와 사고싶은 것이 바로 "급매물"일것이다.
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하지만 안타깝게도 단호하게 이야기 할수 있는데 적어도 이글을 열심히 보고 있을 대부분의 사람들 모두 급매물은 절대 당신것이 아닐테니 처음부터 생각에서 배제하는것이 맞다.

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우리 역시도 부동산에서 일하면서 느끼는것은 소위 말하는 부동산 투자의 고수와 초보들은 사실 첫 상담에서 부터 바로 티가 많이난다.
​대부분 투자자들 특히 부동산 투자경험이 없는 사람들일수록 이러한 과정으로 물건을 찾는다

●내가 원하는 지역의 실거래가를 파악하고 최저가를 기억한다.
●네이버 부동산 밸류맵 디스코등에서 매물을 보고 비슷한 지역의 가격대를 검색한다
●중개법인이나 부동산에 문의하거나 방문한다.

​부동산 투자에 경험이 많은 분들은 내 경험상 두가지를 잘한다.

1.중개업자와 인간적인 친분을 쌓으려고 많이 노력한다.
2.중개보수에 대하여 아끼지 않는다.
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여러분이 좋은 물건을 찾고 싶고 좋은 투자를 하려면 반대로 중개업을 하는 부동산을 잘 이해하는것이 중요하다.

​부동산이라는것은 필연적으로 매도자와 매수자 사이에 중개를 해줄수 있는 부동산 중개업자가 있게 된다.
AI가 발달하면서 없어질 직군이라고 하는데 절대 그렇게 생각하지 않는다.
이유는 바로 부동산은 정가라는게 없는 거래를 하기 때문이다.

​이근본적인 이유때문에 중개업자가 없어질수 없다.

예를 들어 내가 강남에 빌딩을 하나 갖고 있는 사람이라고 하자.

나는 내 빌딩을 속으로 90억은 받아야 된다고 생각하면 부동산에 매도 의뢰할때 90억에 의뢰하는 사람이 있을까 ?
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전부다 100억에 내놓는다.

왜냐면 나역시도 부동산을 살때 어느정도 깎고 샀으니깐 다음에 매수할사람도 어차피 분명 깎을려고 할테니깐
​부동산 투자 초보자 일수록 부동산에 전화해서 이런 잘못을 많이한다.

"그물건 관심있는데 얼마까지 네고되요?"
"그거 얼마까지 깍아준대요?"

​이말을 들은 중개업자가 과연 저 물건이 90억까지 조정이 된다는 것을 전화로 쉽게 이야기 해줄수 있는 중개사가 과연있을까 ?

잊지 말아야한다.

매수자로서 부동산에 전화한 당신도 고객이지만 반대로 매각을 의뢰한 매도자도 부동산의 고객이다.
중개업자가 누구편을 들어주겠는가?

정답은

"계약할 의지가 높은쪽 "

그리고 사람이 하는 일이다보니 나에게 더 친절하고 친분있는 사람

두번째 잊지 말아야 할점은 중개보수 수수료는 매매가의 0.9%내에서 협의이다.

이 협의라는 말에는 부동산과 고객간의 또다른 협상의 영역인것이다.
전에 한 고객분이 어느정도 상담을 하고 같이 현장을 돌고나서 이런말을 하신적이 있다.

"중개보수는 한 0.5% 정도 드리면되죠?"

절대로 하지 말아야할 이야기이다.

​보통 빌딩매매 중개업에 종사하는 사람들은 1년에 많아야 한사람이 10건 미만이고 보통 3~4건정도 해도 잘하는것이다.

​100억 짜리 빌딩중개하나 하면 0.9% = 9000만원이다.
0.1%가 떨어질때 마다 900만원씩 중개업자는 자신의
소득이 차이가난다.

​내가 고객과 상담하면서 중개보수 이야기 들을때 마다 내가 이일을 처음하던 시작할때와 다르게 나는 요즘 이렇게 대답한다.

"중개보수는 0.9%받습니다"

중개보수가 아깝지 않을 만큼 일을 할테니 믿고 앞으로 지켜보시면 아실거라고!
제스스로도 너무 쉽게 진행된다고 생각한다면 그만큼 제가 먼저 내려놓겠습니다"

이건 우리의 자랑이자 자부심을 갖는 부분인데 우리는 우리가 거래한 계약에 있어서 단한번도 컴플레인을 받은적이없다.
한번 거래해보신분은 언제나 매수했다면 매도할때 믿고 연락주시고 매도하신분은 매수할때 믿고 맡기신다.
그만큼 우리는 지불하신 중개수수료가 절대 아깝지 않도록 누구보다 꼼꼼하게 필요이상으로 확실하게 체크하고 정확하게 일을한다.

​빌딩매매는 거래 금액이 크기 때문에 중개보수가 굉장히 부담이 많이 되는것은 충분히 이해한다.
가끔은 일한거에 비해 너무 많이 받는경우도 있다.
하지만 매수자 투자자 일수록 중개보수에 인색하면 절대적으로 손해보는것은 고객이다.

​위에 사례처럼 내가 너무 맘에 드는 건물이 있다.
100억에 나온 매물을 꼭사고 싶다..

95억이면 사고 싶은데 사실 매도자가 어디까지 깎아줄지 알수 없다.

아마 그 영역은 중개사의 영역일것이다.
내가 그 건물을 95억에 살지 90억에 살지는 어찌보면 중개보수 몇천만원에 따라 달라질수도 있다.

어떻게 보면 이글을 쓰는 너가 중개업자니깐 돈많이 받을려고 쉽게 하는게 아니냐라고 하겠지만 그 말이 바로 정답이지만 반은 맞고 반은 틀리다.

우리는 이일이 생업이고 우리의 중개수수료는 0.9%내에서 협의라는 법령이 있다.
이 협의라는 말이 참 애매한 말이기 때문에 그렇다.
그리고 이미 시장에는 중개보수를 아끼는거보다 좋은 매물을 잡는것이 훨씬 더 이득이라는 것을 알고 있는 경험많은 투자자 고객이 아주 많다.

사실 아파트도 그렇겠지만 빌딩매매는 단순히 매매하나로 끝나지 않는경우가 많다.
검토해야될 법령도 많고 건물의 상태 모양도 다다르고
매입후에는 임대관리도 해야되고 신축 리모델링 할때는 여러 행정적인 절차도 거쳐야 한다.
매수자인 내가 모든걸 다하고 알면 좋겠지만 그게 생각보다 쉬운일은 아니다.

​부동산 투자 경험이 많으신 분들중에 이런이야기를 하시는 분들이 많다.

"중개보수는 무조건 최대치로 잘줄테니깐 좋은 매물만 잘 소개 부탁합니다. 매각 잘부탁합니다."
아마 중개업을 하는 분들에게는 최고의 고객일 것이다.

앞서 말한대로 왜 급매는 나에게 오지 않는가?
왜 내가 소개 받았던 매물의 가격과 추후에 거래된 실거래가의 가격이 차이나는가?

​이 의문에 답은 대부분 이 중개보수의 문제와 매수자인 내가 중개업자의 맘에 들어가 있지 않기 때문이다.
대부분의 중개업자들은 이렇게 검증된 고객들을 꽤 많이들 각자 확보하고 있다.

그만큼 부동산 투자를 오래하고 경험많은 노련한 분들은 자신의 부동산투자의 성공에 좋은 중개업자와의 관계를 오랫동안 잘 유지하려고 꽤나 노력을 많이 한다.
오히려 영업을 하는 나보다도 고객분들이 더 많이 나를 챙기고 더 자주 연락주시는 분들도 많다.
왜냐면 그분들에게는 중개사들이 자신의 자산을 증식할수 있게 해주고 서로 윈윈할수 있는 일종의 사업파트너이기 때문이다.

​​오늘의 이야기를 정리하면 이렇다.

●부동산은 정가에 거래하는 물건이 아니다.
●매도자와 매수자는 각각 더비싸고 더 싸게 사고 싶어하는데 직거래가 아닌이상 결국 이 중간에서 협상을 하는것은 중개인이다.
●매도자와 매수자가 각각 어느정도의 가격을 최종적으로 생각하는지에는 정보의비대칭성이 존재 그 정보의 비대칭성은 결국 중간에서 협상을 주도하는
중개사에게 많은 역할이 달려있다
●중개사는 결국 계약이 달성되고 거기서 수수료를 받는다.
●결국 중개사는 자신의 중개수수료에 따라 움직인다
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